Özet

Enflasyonist ekonomik iklim ve konut/işyeri kiralarındaki fahiş artışlar, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesinde düzenlenen kira bedelinin tespiti davalarını uygulamanın en merkezine yerleştirmiştir. Özellikle 5 yıllık sürenin dolmasından sonra açılan davalarda, hâkimin takdir yetkisi, TÜFE oranının rolü, hak ve nesafet indirimi ile Yargıtay’ın son dönem içtihatları mülkiyet hakkı ile sözleşme dengesini korumayı amaçlamaktadır. Bu çalışmada, kira tespit davalarının hukuki niteliği, dava şartları, hesaplama yöntemleri ve uygulamada hak kayıplarına yol açan usuli riskler incelenmiştir.

1. Giriş ve Hukuki Niteliği

Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. hükmü, taraflar arasında herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni dönem kira bedelinin hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak belirleneceğini öngörür. Öğretide ve Yargıtay uygulamasında kabul edildiği üzere, kira tespit davası klasik anlamda bir eda davası olmayıp, yenilik doğurucu (inşai) sonuçlar doğuran bir tespit davasıdır. Mahkeme kararıyla geçmişe dönük bir alacak tahsil edilmez; gelecekte uygulanacak kira bedeli hukuki kesinliğe kavuşturulur.

2. Dava Şartları ve Usuli Süreçler

A. Zorunlu Arabuluculuk Şartı

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda olduğu gibi kira tespit davalarında da dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu bir dava şartıdır. Arabuluculuk son tutanağının aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenmelidir; aksi halde dava, HMK m. 114/2 uyarınca usulden reddedilir.

B. 30 Günlük İhtar Kuralı ve Süreler (TBK m. 345)

Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak kararın hangi dönemin başından itibaren geçerli olacağı TBK m. 345 hükmüne tabidir:

• Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı ihtar göndermiş ve dava yeni dönem sonuna kadar açılmışsa, mahkemenin tespit edeceği bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

• Bu süreler geçirildiği takdirde tespit edilen bedel, bir sonraki yeni kira döneminin başından itibaren hüküm ifade eder.

3. 5 Yıl Sonrası Kira Tespiti ve Yargıtay’ın “Üçlü Kriter” Yaklaşımı

Beş yıllık sürenin dolmasından sonra açılan davalarda hâkim, rayiç bedeli tayin ederken mutlak bir serbestiye sahip değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre hâkimin dikkate alması gereken üç temel ölçüt bulunmaktadır:

1. TÜFE On İki Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranı: Bu oran, yeni tespit edilecek bedel için doğrudan bir tavan olmasa da, hâkimin göz önünde bulunduracağı alt sınır/gösterge niteliğindedir. Yargıtay kararlarında, belirlenecek bedelin en son ödenen kiranın TÜFE artışlı halinden düşük olamayacağı kabul edilmektedir.

2. Kiralananın Fiziki ve Hukuki Durumu: Taşınmazın konumu, yaşı, metrekaresi, cephesi, kullanım amacı, alt yapı özellikleri, asansör, otopark gibi unsurlar bilirkişi marifetiyle incelenir.

3. Emsal Kira Bedelleri: Çevredeki benzer nitelikteki taşınmazların aynı dönemde serbest piyasada kiralandığı bedeller somut verilerle (emsal sözleşmeler, zabıta araştırmaları vb.) tespit edilir.

Hak ve Nesafet İndirimi (%)

Yargıtay uygulamasına göre, yukarıdaki kriterlerle ulaşılan ham rayiç bedel üzerinden, kiracının eski kiracılık olgusu (vefa indirimi) gözetilerek %10 ile %20 arasında hakkaniyet indirimi yapılır. Eski kiracının getirdiği bu avantaj, hak ve nesafet süzgecinden geçirilerek nihai rakama ulaşılmasını sağlar.

4. Uygulamadaki En Büyük Riskler ve Usuli Tuzaklar

A. Islah Yapılamaması ve Kısmi Dava Yasağı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun kökleşmiş içtihatlarına göre; kira tespit davası kısmi dava veya belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Bu kuralın doğal bir sonucu olarak, yargılama sırasında ıslah yoluyla talep edilen kira bedelinin artırılması mümkün değildir.

• Pratik Sonuç: Dava dilekçesinde talep edilen rakam (örneğin aylık 35.000 TL) bağlayıcıdır. Bilirkişi raporunda rayiç 50.000 TL çıkşa dahi, talep aşımı yasağı sebebiyle hâkim en fazla talep edilen 35.000 TL’ye hükmedebilir. “Fazlaya ilişkin hakların saklı tutulması” ibaresi bu davalarda hukuki sonuç doğurmaz. Bu nedenle dava açılmadan önceki piyasa araştırması son derece titiz yapılmalıdır.

B. İcraya Koyabilme Şartı (Kesinleşme Zorunluluğu)

Kira tespit ilamları eda hükmü içermediğinden (ilamda doğrudan “X TL’nin tahsiline” denilemediğinden) ilamlı icra takibine konulamaz.

Ayrıca, 12.11.1979 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince kira tespit kararları kesinleşmeden infaz edilemez (icraya konulamaz). İstinaf ve temyiz süreçleri bitmeden fark alacakları için icra takibi başlatılamaz; birikmiş farklar için karar kesinleştikten sonra işlem yapılır.

5. Sonuç

Kira tespit davaları, şekil kurallarına ve katı usul hükümleriyle örülü bir alandır. Özellikle 5 yıllık barajın aşılmasından sonra açılacak davalarda, talep sonucunun net ve gerçeğe en yakın rayici yansıtacak şekilde kurgulanması, ıslah yasağı ve kesinleşme şartı gibi hususların başta gözetilmesi hak kayıplarını önleyecektir. Yargıtay’ın aradığı üçlü kriter dengesi, hakkaniyet indirimiyle harmanlandığında hem mülk sahibinin mülkiyet hakkını korumakta hem de dengeli bir hukuki zemin sunmaktadır.

Av. Ali TOPÇU