Kirayaveren ve kiracı; karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanıyla bir kira sözleşmesi gerçekleştirir. Bu bağlamda akdedilen kira sözleşmesi sözlü olabileceği gibi yazılı olarak da gerçekleştirilebilir. Tarafların kurduğu bu kira ilişkisinde taraflar birbirinden, dürüstlük kuralına uygun olarak sözleşme ile kendilerine yüklenen edimleri yerine getirmelidir. Bu edimler şu şekildedir: Kira sözleşmesi ile kiraya verene kiralananı belirlenen tarihte ve şekilde kiracıya teslim etmesi, kiracının ise bu sözleşme kapsamında kira bedelini ödeme borcu gündeme gelecektir. İşte bu noktada kiraya verenin teslim yükümlülüğünü yerine getirmesi ancak kiracının hiç veya gereği gibi kira bedelini ödememesi durumunda, kiraya veren kiracının tahliyesini talep edebilecektir. İşte bu noktada tahliye yollarından biri de ilamsız icra yoluyla tahliyedir.

 

 

Kiracının kira bedelinin vadesinde ödememesi üzerine kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.269-269/d hükümleri çerçevesinde kira bedelinin ödenmemesi sebebine dayanarak ilamsız tahliye yoluna başvurma hakkına sahiptir. Bu takip yolu kendine özgü olup genel haciz yoluyla takipten farklı olarak, takibin kesinleşmesinden sonra ödenmeyen kira bedellerinin tahsili amacıyla yürütülecek hacizle beraber kiracının tahliye edilmesine ilişkin prosedür de işletilecektir.

 

Kiracının kiralanandan tahliyesi, kiracının icra dairesi tarafından gönderilen ödeme emrine itiraz etmemesi ve etmesi ihtimaline göre farklı usul ve yöntemlere tabidir. 

 

 

Bu kapsamda, öncelikle kiraya verenin varsa yazılı kira sözleşmesine eklemek suretiyle icra dairesinden uygulamada ”Örnek-13” şeklinde belirtilen takip yolu ile takip talebini icra dairesine  iletmesi gerekmektedir. İcra dairesi bu talep doğrultusunda borçlu kiracıya, kira bedelini ödemesi için ödeme emrini tebliğ eder. Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini  İcra ve İflas Kanunu 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur.Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır. Kiracının borca yedi günlük yasal süre içerisinde itiraz etmemesi durumunda takip kesinleşir.

 

Kira bedelinin süresinde ödenmemesi sebebiyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için yedi günlük sürenin geçmesi yetmemektedir.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315’te “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” hükmü düzenlenmiştir. Bu hüküm çerçevesinde ödeme emrinin borçlu kiracıya tebliği ile kiracının normal kiralarda 10 gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında 30 gün içerisinde kira borcunu ödemesi gerekmektedir. Ürün kiralarında ise borçlu kiracının kira borcunu ödemesi için verilen süre TBK m. 362’de belirtildiği üzere en az 60 gündür.

 

Kiracının ödeme emrinin tebliğinden itibaren yukarıda belirtilen ödeme süreleri içerisinde kira bedelini ödemesi halinde tahliye davası açılamaz. Ancak kiracının ödeme emrinin tebliği sonrası yukarıda belirtilen ödeme süreleri içerisinde kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiracı aleyhine haciz işlemlerine başlanabilecek ayrıca icra mahkemesinde dava açmak suretiyle kiracının tahliyesi istenebilecektir. 

 

 

Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde ödeme emrine itiraz edebilir. Bu durumda kiracının itirazı üzerine takip durur, kiracı aleyhine haciz işlemlerine girişilemez. (Kiracının bu itirazın haklı veya haksız olması takibin durması bakımından önemli değildir.) Yine bu ihtimalde de yukarıda belirtilen Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315’te belirtilen ödeme süreleri beklenmelidir. Bu süre içerisinde kiracı, kira bedelini öderse tahliye davası açılamaz. Ancak belirtilen süre içerisinde kiracı tarafından herhangi bir ödeme yapılmaz ise kirayaveren, kira bedelinin ödenmesi ve kiracının kiralanandan tahliyesi için dava açabilecektir. 

 

 

Kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle ilamsız icra yoluyla tahliyesini talep etmek mümkündür. İcra dairesince ödeme emrinin tebliğinden itibaren borçlu kiracının yedi günlük süre içerisinde ödeme emrine itiraz etmemesi halinde kirayaveren; Türk Borçlar Kanununda belirtilen ödeme süresi içerisinde ödenmesini bekleyecek, belirtilen süre içerisinde ödenmemesi halinde kiracı aleyhine kira bedelinin tahsili için haciz işlemlerine başlanabilecek ve tahliye davası açılabilecektir. Ancak kiracının icra dairesince gönderilen ödeme emrinin tebliğinden itibaren borçlu kiracının yedi günlük süre içerisinde ödeme emrine itiraz etmesi halinde kiracının itirazı üzerine takip duracak ve kirayaveren Türk Borçlar Kanununda belirtilen ödeme süresi içerisinde ödenmesini bekleyecek, belirtilen süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracı aleyhine kira bedelinin tahsili ve kiracının kiralanandan tahliye için dava açılabilecektir.