Hisseli Tapularda Ön Alım Hakkı

Giriş

Hisseli tapular, birden fazla kişinin bir taşınmaz üzerinde ortak mülkiyete sahip olduğu durumlarda ortaya çıkar. Bu tür mülkiyetlerde, paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satmak istemesi durumunda, diğer paydaşların öncelikli satın alma hakkı olan “ön alım hakkı” devreye girer. Bu makalede, hisseli tapularda önalım hakkının ne olduğu, kapsamı, önemi ve hukuki düzenlemesi hakkında detaylı bir inceleme yapılacaktır.

Ön Alım Hakkı Nedir?
Ön alım hakkı, paylı mülkiyetin temel prensiplerinden biri olup, paydaşlar arasındaki dayanışmayı ve mülkiyetin bir bütünlük içinde kalmasını amaçlar. Bu hak sayesinde, bir paydaşın kendi iradesiyle diğer paydaşların rızası olmaksızın mülkiyet yapısını değiştirmesi engellenir.

Ön alım hakkının doğması için şu şartların gerçekleşmesi gerekir:

Paylı mülkiyet: Bir taşınmazın birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde olması.
Payın üçüncü kişiye satılması: Bir paydaşın kendi payını tamamen veya kısmen bir başkasına satması.
Diğer paydaşların bilgilendirilmesi: Satış işlemi öncesinde diğer paydaşlara satışı kabul edip etmeyecekleri konusunda bir süre verilmesi.

Ön Alım Hakkının Önemi

Mülkiyetin Birliği: Ön alım hakkı, paylı mülkiyetin bir bütünlük içinde kalmasını sağlayarak, mülkiyet ilişkilerindeki belirsizlikleri ortadan kaldırır.
Paydaşların Korunması: Diğer paydaşların, mülkiyet yapısındaki ani değişikliklerden ve istenmeyen kişilerin mülkiyete girmesinden korunmasını sağlar.
Hukuki Güvenlik: Ön alım hakkı, hukuki bir güvenlik mekanizması olarak işlev görerek, paydaşlar arasındaki anlaşmazlıkları önler ve hukuki uyuşmazlıkların çözümünde önemli bir rol oynar.

Ön Alım Hakkının Hukuki Düzenlemesi
Türk Medeni Kanunu’nda ön alım hakkı düzenlenmiştir. Kanuna göre, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.  

Ön alım hakkının kullanılması için belirli bir süre içinde diğer paydaşlara bildirimde bulunulması gerekmektedir. Bu süre, genellikle kanun veya sözleşmelerde belirtilir.

Ön Alım Hakkının Kullanılması
Ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaş, belirlenen süre içinde satıcıya veya alıcıya yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Bildirimde, payı satın almak istediği ve satılan payın bedelini ödemeye hazır olduğu belirtilmelidir.

Ön alım hakkını kullanan paydaş, satılan payın bedelini aynı şartlarla ödemek zorundadır. Aksi takdirde, ön alım hakkı düşer ve satış işlemi geçerli sayılır.

Ön Alım Hakkına Engel Olan Durumlar

1. Fiili Taksim

Yargıtay’ın müstakar hale gelmiş uygulaması bağlamında, paylı mülkiyete tabi olup da fiilen taksim edilmiş taşınmazlarda, paydaşlardan birinin payını devretmesi halinde diğer paydaşların önalım hakkını kullanmak istemesi hakkın kötüye kullanımı teşkil eder. Belirtmek gerekir ki, bu yönde, yani fiili paylaşma halinde yasal önalım hakkının olmadığı veya kullanılamayacağı yönünde herhangi bir kanun hükmü söz konusu değildir. Yargıtay, bu hususta bir içtihadı birleştirme kararı vermiş de değildir; ancak çok uzun zamandır istikrarlı bir şekilde bu içtihadını sürdürmektedir

Yargıtay uygulamasına göre, fiili taksimin söz konusu olması için, yasal önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmazın paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmiş ve taksim sonucu ortaya çıkan bölümlerin paydaşlara özgülenmiş olması gerekmektedir. Bu halde, bir paydaşın kendi payını devretmesi halinde diğer paydaşların önalım hakkını kullanmak istemesini Yargıtay hakkın kötüye kullanımı olarak görmektedir.

Öğretide bir görüş Yargıtay’ın fiili taksime ilişkin uygulamasını isabetli bulurken, diğer bir görüş -deyim yerindeyse- bu uygulamaya şüpheyle yaklaşmaktadır. Kanaatimizce de, taşınmazın fiilen taksim edildiği her olayda önalım hakkının kötüye kullanıldığını kabul etmek yerine her somut olay bakımından değerlendirme yapmak gerekir.

2. Miras Hukukuna İlişkin Amaçlarla Akrabaya Yapılan Devir

Yargıtay 27.03.1957 tarih ve 12/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla “Müşterek mülkün hissedarları, hisselerini karı ve kocaya, evlada veyahut akrabaya temlik etmeleri halinde şeklen satış akdi bulunsa bile hakikatte satıştan gayri miras hukukuna müteferri maksatların veya hibe gibi mülahazaların hâkim olduğu ahvalde Medeni Kanunun hakiki satışlarda kabul eylediği şuf’a hakkının cereyan etmeyeceği” ni kabul etmiştir.

Bu kararla birlikte Yargıtay, görünüşte satım sözleşmesi olsa bile gerçekte miras hukukuna müteferri amaçlarla bağış yapılması halinde, bir başka ifadeyle esasen muvazaanın söz konusu olduğu bu türden işlemlerde -gerçekte bir satım sözleşmesi olmadığı için- önalım hakkının kullanılamayacağını kabul etmiştir. Bu halde, Yargıtay, davalının muvazaayı ileri sürmesini
de hakkın kötüye kullanımı olarak görmemektedir. Öğretide de, çoğunlukla bu uygulama kabul görmektedir. Öte yandan, Yargıtay burada akrabayı sadece mirasçılarla da sınırlandırmamaktadır. Ancak öğretide akraba kavramının miras hukuku anlamında mirasçı sıfatı
taşıyan akrabalar olarak anlaşılması gerektiğini ifade eden yazarlar da vardır.

Ön Alım Hakkını Kullanmakta Hak Düşürücü Süre

Kanundan doğan Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden 3 ay ve her hâlde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer.

Örneklemek gerekirse 01.01.2023 tarihinde paylı mülkiyete konu malın başka bir kişiye satımı halinde kişinin satıldığı gün noterle bildirildiyse 01.04.2023 tarihine kadar;
01.03.2023 tarihinde bildirim olduysa (kanun bildirim şartı koyduğundan) bu tarihten itibaren 3 aylık süre işler 01.06.2023 tarihine kadar;
01.12.2024 yılında bildirim olduğu varsayımında 01.01.2025 son tarih olacaktır burada 3 ay geçmeden hak düşecektir. Çünkü kanunda herhalukarda 2 yıl geçmekle düşeceği öngörülmüştür.
Sözleşmeden doğan alım hakkı, tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları süre zarfında öne sürülebilir fakat kanunda belirtilen 10 yıllık şerh süresini aşamaz,10 yılın geçmesiyle kendiliğinden düşer.(TBK 238)

Sonuç

Ön alım hakkı, hisseli tapularda paydaşların haklarını koruyan önemli bir hukuki kurumdur. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkilerinin sağlıklı bir şekilde yürütülmesi ve mülkiyetin bir bütünlük içinde kalması açısından büyük önem taşır.

Paydaşlardan herbiri payını satan hissedarın payını almak için üçüncü kişilere nazaran önce satın alma hakkına sahiptir. Hissesini satacak pay sahibi, hissesini satmadan evvel diğer paydaşların önalım haklarını kullanıp kullanmama ihtimaline binaen ihtarname göndermeli, paydaşlar ön alım haklarını kullanmadığı takdirde payını dilediği kişiye satabilmektedir.

Fiili taksim ve Miras Hukukuna İlişkin Akrabaya Devredilen birtakım işlemlerde de önalımın kullanılamayacağı Yargıtay içtihatlarınca benimsenmiştir.

Önalım hakkını kanunda veya sözleşmede belirtilen sürelerde kullanılması gerekmektedir.

Av. Ali TOPÇU 

Not: Bu makale, genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her bir miras davası farklılık gösterebileceğinden, durumunuza özel hukuki tavsiye almak için bir avukata danışmanız önerilir.